La burbuja ha vuelto. Una burbuja inmobiliaria ya es visible en el centro de las grandes ciudades de España, al menos según Fitch. No obstante, la agencia de calificación aclara que no anticipa ninguna burbuja en los precios de la vivienda de manera generalizada en el país en el corto plazo, debido al elevado excedente que todavía debe ser absorbido y a las restricciones para acceder a una vivienda.

Así se desprende de un análisis del sector de la vivienda en España publicado por la entidad, donde explica que son ya evidentes las burbujas de este tipo de activos muy localizadas: la fuerte demanda y la limitada oferta de viviendas en las principales ciudades del país están provocando un aumento extremo de los precios que se muestran cada vez más "insostenibles".

Complicado acceso a la vivienda: la velocidad a la que suben los precios supera los ajustes salarialesSegún apunta, solamente en barrios centrales de Madrid y en Barcelona los precios acumulan una revalorización anual de entre el 15% y el 35%. Para Fitch, esta demanda estaría influenciada por la flexibilización cuantitativa, la compra por parte de extranjeros y las decisiones de inversión, ya que los inversores están buscando beneficiarse de las apreciaciones de activos y del rendimiento de los alquileres. No obstante, prevé que todos estos "ingredientes" no influyan en el mercado inmobiliario general en el corto plazo.

De igual modo, la agencia asevera que es "muy improbable" que los problemas del mercado inmobiliario estén correlacionados con la recuperación económica en general y prevé que los descuentos de venta promedio de las viviendas embargadas continuarán muy altos y estables durante los próximos años. Esta situación se mantendrá mientras el sector bancario siga contando con un exceso de stock de viviendas y mientras los compradores insistan en el fuerte descuento en la adquisición de viviendas embargadas, subraya la entidad calificadora.

Según datos de Fitch, el descuento en la venta de pisos embargados sigue siendo "alto", de hasta un 60% de media en relación a la valoración inicial, mientras que se sitúan en una horquilla de entre el 50% y el 75%. En este sentido, la dispersión de los descuentas en la venta de propiedades embargadas se está reduciendo. De hecho, la brecha entre los descuentos de un extremo y otro se ha reducido a 25 puntos porcentuales a finales de 2016, desde los 35 puntos porcentuales del periodo comprendido entre 2010 y 2011. Sin embargo, señala que esta corrección no es generalizada.

Por otro lado, Fitch explica que el acceso a la vivienda continuará complicándose, debido a que la velocidad del índice de precios de la vivienda supera a los ajustes salariales. De esta forma, la capacidad de ahorro de las familias es cada vez menor, debido además a un mercado de trabajo que favorece contratos temporales en lugar de indefinidos, lo que implica dificultades a la hora de realizar el pago inicial del 20% necesario para la compra de una vivienda. La agencia de calificación también subraya que el acceso a la vivienda a largo plazo puede verse limitado debido a la eliminación gradual de los estímulos monetarios en el mercado y al probable escenario de tipos más altos.

De verdad, ¿otra burbuja inmobiliaria?

El mercado inmobiliario español vuelve a crecer pero se mantiene "lejos" de la 'burbuja' inmobiliaria. Es al menos lo que dice el 'XXV Informe sobre el mercado de la vivienda', elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF). Según este análisis, Pese a la recuperación, el mercado está "muy lejos" de como estaba antes de la crisis, ya que la burbuja de entonces aportaba un 22% del PIB, mientras que este año representa un 12%.

Lo cierto es que los bancos vuelven a conceder hipotecas al 100%: ¿nos arriesgamos a otra burbuja? Es lo que ha dicho este mes el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), que ha mostrado su preocupación por el hecho de que haya bancos que están volviendo a ofrecer hipotecas por el 100% del valor de la vivienda.

Aunque se venden más pisos y suben los precios, el riesgo de otra 'burbuja inmobiliaria' parece estar lejos. Es lo que dijo el Banco de España en septiembre. Cree que la inversión en vivienda acabará el año por encima del 4,5% del PIB, "un valor similar al del promedio de los países del entorno español". Lo más importante es que ese porcentaje "está muy alejado" del 12% registrado en 2007, cuando se inicio la crisis y estalló la 'burbuja'. Además, si se compara con este máximo alcanzado hace diez años, el nivel de este componente de la demanda, que acumuló una caída del 65% hasta 2013, ha registrado un aumento "ligeramente" superior al 20% desde ese momento.

En abril, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) descartaba que el aumento de la compraventa de viviendas y de los precios del sector residencial estén anticipando una nueva burbuja inmobiliaria. El sector goza de "buena salud y se estabiliza con normalidad”, aseguraban. Los expertos inmobiliarios no aprecian "ningún síntoma" que alerte de la formación de una burbuja y aseguraron que el primer trimestre se cerró con un balance "muy positivo" de operaciones de compraventa.