Desde las ventanas de las oficinas de Idealista se ven los despachos del Congreso. Pero en Idealista no hay despachos, ni para los jefes, que se sientan en el sitio que cada año le asignan, como a todos. "Todos los años cambiamos de sitio para que nadie se sienta infravalorado". Hablamos durante una hora con el cofundador y director de estudios del portal inmobiliario, Fernando Encinar.

¿Cómo ha cambiado el sector en los últimos cinco años?
2013 empezó siendo el peor año del sector inmobiliario español en 70 años y en 2018 estamos en una clarísima normalización del mercado. En 2008-10 hubo una negación de lo que estaba pasando, 2011-13 fueron los peores años de la crisis, y a partir de 2014 ha habido una historia de dos Españas: una pequeña parte empieza a salir de la crisis pero otra inmensa parte sigue con precios a la baja y sin operaciones. Poco a poco estas dos velocidades han ido cambiando y ahora tenemos una gran parte del territorio en la que los precios se han normalizado y podemos decir que hemos salido de la crisis pero hay otra parte en la que la recuperación no ha llegado ni se le espera, en cerca del 20% del país los precios siguen cayendo, el stock es enorme, la demanda se está reduciendo. Pero en líneas generales el mercado está viviendo una normalización muy fuerte.

¿Qué zonas forman ese 20%?
Ávila, Zamora... pequeñas capitales de provincia de entorno a 50.000 habitantes de donde la gente se está yendo a buscar trabajo a las grandes urbes. En Ávila, por ejemplo, en diez años quintuplicó su stock de vivienda. Mientras que, por otro lado, se encuentran Madrid, Valladolid, Salamanca, Barcelona y casi toda la costa, donde hay un tirón más acelerado de lo que podríamos esperar.

¿Cuáles serían sus soluciones para dar salida al stock que hay en España?
Vamos a vivir en los próximos años con dos realidades. Por un lado tendremos un dato nacional de stock alto, y por otro lado vamos a ver grúas en otros sitios. El problema es que a las casas no les puedes poner ruedines para moverlas de donde sobran a donde faltan. El INE dio el dato de que hay 3,4 millones de casas vacías en España. ¿Es una locura construir nuevas viviendas? Si analizas dónde están esas viviendas vacías ves que dos de cada tres se encuentran en municipios de menos de 20.000 habitantes y son anteriores a 1960. No son habitables porque están en sitios donde ya nadie quiere vivir y porque necesitan una reforma integral. En cuanto al stock de vivienda en venta, que puede estar entre las 800.000 y un millón, volvemos a lo mismo: hay miles en sitios donde no hay demanda. En los próximos años vamos a ver un stock nacional alto, pero que por ejemplo en Madrid capital se ha reducido un 50% en tres años. En Madrid deberíamos estar viendo ya grúas, pero con el dato nacional tanto de casas vacías como de stock de vivienda es alto, seguimos escuchanado el discurso de 'con la que casas vacías que hay, ¿cómo vamos a construir más?' Ojalá podamos inventar la forma de traer las 8.000 casas que sobran en Ávila a Madrid.

¿Entonces no hay solución?
¿Cómo se resolvió en Irlanda, por ejemplo? Se demolieron los edificios en stock y ese suelo se devolvió a la naturaleza. El problema es que en España tenemos el proceso administrativo para transformar suelo rústico en urbano pero no a la inversa. ¿Cuál es la solución? Donde haga falta vivienda, construir. Donde sobre, no volver a construir en dos o tres décadas o quizá nunca. Nos podemos plantear que hay sitios en España donde quizá no se construya una sola casa más, porque con las que hay y cierta rehabilitación, será suficiente. Por contra, tienes grandes mercados como Madrid, Barcelona, Valencia, toda la costa donde necesitas viviendas porque se está produciendo una migración de población. Barcelona y Madrid son focos de atracción de talento y empleo enormes y ninguna de las dos ciudades se están preparando. Barcelona ha aprobado una normativa que obliga a los promotores a destinar el 30% de las nuevas construcciones a vivienda social. Ante esta situación, los promotores suelen optan por esperar a que cambie el gobierno local e irse a construir al cinturón metropolitano. El promotor sigue haciendo negocio pero los que más sufren esto es la clase media que vive en Barcelona, porque no puede acceder a una vivienda a no ser que se vaya a ese cinturón metropolitano. En Madrid está ocurriendo exactamente lo mismo. Dentro de la M-30 solo hay grandes promociones de lujo a precios en torno al millón de euros. El Ayuntamiendo no está concediendo licencias y los promotores se están yendo a Rivas, San Sebastián de los Reyes, Alcobendas, Pozuelo, etc. Los promotores no van a dejar de construir. Al final quien sufre es la familia que quiere comprar una casa en Madrid de dos o tres dormitorios, que o bien entra en el mercado de segunda mano, donde los precios están subiendo, o bien se tiene que ir fuera de la ciudad. Una medida que se plantea para proteger a la ciudadanía de la especualación al final se revierte de manera muy perversa en que no hay oferta. Otra opción también sería mejorar las infraestructuras para que la gente pueda ir a vivir a Ávila o a Guadalajara y trabajar en Madrid, pero esto es todavía más costoso.

¿Ahora es buen momento para comprar o para alquilar?
La respuesta te la da el banco, porque la inmensa mayoría de españoles necesitamos una hipoteca para acceder a la vivienda. Las hipotecas actualmente están en unos niveles históricamente bajos, en torno al 1% con tipo variable, cuando durante la burbuja la media se situaba en el 3,50%. Ahora mismo es más barato que nunca hipotecarse. Si no necesitas hipoteca, depende de tus circunstancias personales. Ahora hay mucho stock en su precio más bajo. Yo viví 22 años de alquiler. Creo que si estás por debajo de los 30 años, sin duda tienes que alquilar.

¿Cree que no deberíamos comprar casas antes de los 30 años?
Una vez dije que tendría que ser inconstitucional comprar una vivienda por debajo de los 30 años. Era una forma coloquial de referirme a que cuando comienzas tu vida laboral o todavía no has cumplido los 30 creo que hay que alquilar porque tus circunstancias laborales o las de tu pareja pueden cambiar. He vivido en dos generaciones ancladas a la hipoteca que renunciaron a mejoras laborales con todo lo que ello conlleva, porque mudarse y salir de tu zona de confort es una experienca vital dura que enriquece mucho, que abre mucho la mente y creo que hay que aprovechar esas oportunidades.

¿Hay burbuja de alquiler?
No

¿Y va a haber?
Tampoco. Las burbujas se dan en activos de compraventa porque crees que los puedes vender después por encima de lo que lo has comprado, pero no en mercados de rentabilidades (como el alquiler). El mercado se está aplanando. Pero vemos que en determinadas zonas de las ciudades el precio sigue subiendo, como Lavapiés y Malasaña en Madrid. Pero eso no es burbuja. Además, en el caso de que explotara una hipotética burbuja del alquiler, los únicos perjudicados serían los propietarios, que cobrarían menos por sus rentas, pero no pasaría nada a nivel económico porque los bancos no están vinculados a ese mercado. Yo abogo por dar más garantías para que haya más oferta, porque así controlas los precios. Pero si el mensaje que estamos dando es que hay que intervenir porque hay burbuja, si tienes una casa para alquilar, no la sacas al mercado. Y ese es el problema. El problema del alquiler no es si suben los precios o no, sino que no hay oferta. Ahora Madrid es la tercera ciudad europea —y Barcelona la sexta— con más producto de oferta, debemos tener unas 13.000 viviendas en alquiler. Hace 20 años había mil. El 95% de los españoles eran dueños de la casa en la que vivía. Era un mercado súper amateur. Ahora no hay un problema de oferta, hay viviendas a precios asequibles para las familias, pero tenemos que empezar a pensar en el alquiler como en la compra y asumir que tenemos que vivir donde podemos y no donde queremos. Ya no se puede vivir en Malasaña por 500€, pero sí en otras zonas de Madrid capital, porque es muy grande. No podemos decir que 'te expulsan' para irte de un barrio de Madrid a otro, hay cierto clasismo detrás de eso. Expulsar sería hacerte ir a vivir a Ávila.

¿Pero en el caso de una familia que lleve 20 años de alquiler y tenga que cambiar de casa porque le suben el alquiler?
Ese ejemplo no existe. Hace 20 años el 95% de la gente era dueña de su casa. Los que ahora se sienten expulsados fueron expulsadores en 2012-13. ¿Qué ocurrió? En 2015, 16 y 17 han salido al mercado las viviendas que se alquilaron en 2010, 11 y 12. Los que alquilaron en aquel momento viviendas, lo hicieron en plena crisis con propietarios que pensaban ‘con que me pagues, en estos momentos me doy por contento’. En aquel momento los precios se desplomaron y las negociaciones entre caseros e inquilinos cada dos por tres eran para negociar bajadas de la renta. Ahora esas casas han salido al mercado, que es distinto. El que pudo pagar aquella vivienda en 2012-13 expulsó al inquilino que había hasta ese momento y ahora es el que se siente expulsado, y el que le expulsa no es un multimillonario sino una persona con las mismas ganas de vivir en ese barrio pero con algo más de poder adquisitivo. Es gente que se fue y ha vuelto con algo más de poder económico. En Barcelona, lo habitual es tener vecinos internacionales en tu portal, que viven permanentemente, no son Airbnb ni vacaciones, sino gente que con el teletrabajo y las compañías low cost se han mudado a Barcelona y van una, dos o tres veces al mes a la central de su trabajo. Tienen salarios alemanes, noruegos, etc pero viven en Barcelona.

¿Existe la casa perfecta?
No. Igual que tampoco existe la pareja perfecta o las vacaciones perfectas. La perfección no existe porque cuando llegamos a la perfección, queremos más. Todos queremos más salud, más tiempo, más dinero, más silueta esbelta… Al final, cuando estás buscando una casa, aunque sea perfecta, siempre vas a querer cambiar algo. Para mí la casa perfecta es donde están mis libros, mi pareja y mis gatos… donde soy feliz. Al final todos, en cuanto podemos, intentamos cambiar de vivienda.

¿Mirar anuncios engancha?
Tenemos una media de 9,5 millones de usuarios únicos al mes y el año pasado se vendieron en España al año unas 500.000 viviendas. Hay una proporción de nuestros usuarios que simplemente entran en Idealista por el placer de ver casas. Somos una página de ocio e inspiración, mucha gente entra porque quiere cambiar el baño. Muchas veces en conferencias se me han acercado hombres y me dicen ‘mi mujer se acuesta contigo: llega a la cama con el iPad y se pone a ver casas’.

Por eso dijo que Idealista es como el porno de las mujeres…
(Risas) Una vez leí que los hombres consumen mucho porno por internet porque no pueden dejar de mirar. Y muchas amigas me dicen ‘es que no puedo dejar de mirar, entro en Idealista todas las noches’. Entonces pensé: ‘Idealista es como el porno de las mujeres. Todas las noches necesitan su pequeña ración’.

Pero también habrá hombres que les pase…
Por supuesto. Pero es que la expresión ‘no puedo dejar de mirar’ ha dado la casualidad de que me la han dicho siempre mujeres. Creo que Idealista tiene un punto adictivo. ¿Por qué? Por la velocidad de la página, que carga en menos de un segundo, gracias a que hemos quitado mucha publicidad, y por la cantidad y calidad de fotos que se cargan. Esa combinación de velocidad y contenido hace que tenga ese punto de adicción.

¿Cree que acabarán desapareciendo las inmobiliarias físicas?
Yo creo que no. En el año 2000 parecía que los portales íbamos a ser quienes aglutinaran todo ese contenido, luego hubo una explosión del número de agencias con la burbuja, que se redujo a casi un 50% con la crisis, que limpió el sector de una manera increíble y ahora han vuelto a repuntar. Las agencias ahora son más profesionales, más sofisticadas y creo que siempre va a haber casos en los que necesitas que alguien abra la puerta de casa. Por mi experiencia puedo decir que comprar casa a través de agencia es más barato. Y sé que es romper con una leyenda urbana.

¿Más barato que comprarla directamente a los propietarios?
Sí. La gente piensa que sin agencia te ahorras la comisión. Pero es que a través de la agencia puedes presentar una oferta que la agencia negocia y conseguir así la casa más barata. Por eso al final comprar con agencia puede salir más barato. Hay que comprar a través de la gente que sabe. Todos los compradores internacionales compran a través de agencia, no se fían del particular. En el mercado inglés, por ejemplo, un particular no compra a otro particular porque piensa que le puede timar. Si tú vendes una casa una vez en la vida, la vendes y ya está. Pero una agencia vive de su reputación. Muchas agencias han pagado los platos que rompieron otras.

Ahora se pueden comprar pisos incluso en Amazon.
Fue una experiencia piloto de promoción de Altamira. Para comprar una casa tienes que pisarla y además conlleva un papeleo administrativo que hoy en día no se puede realizar online. Para una inversión tan grande, creo que al menos tienes que ir, pisarla y asomarte a la ventana.

Para una familia media española, ¿qué interesa más: comprar una segunda vivienda vacacional o alquilarla cada verano?
Depende de lo que haga el tiempo que no ocupa esa casa. Antes las familias españolas, en los años 70, se iban tres meses de vacaciones. Pero hoy se van dos o tres semanas y si el resto del tiempo le puedes casar rentabilidad en el mercado del alquiler, entonces es una buena operación. Pero si la vas a tener cerrada… El dinero hay que moverlo para que crezca. Cuando alquilas una vivienda tienes que pagar impuestos pero mucha gente no sabe que también computa tenerla cerrada a tu disposición.

¿Por qué dice que en Madrid vamos a ver chabolas dentro de poco?
En Barcelona ya hay. ¿Qué ocurre? Tú tienes es una ciudad en la que hay poco producto, que está recibiendo un montón de migración… Si tú te preparas puedes ir ordenando urbanísticamente la ciudad. Si tú crees que no va a venir nadie pero en un momento tienes un 'sunami poblacional', en algún momento alguien que viene de fuera con dinero para cuatro semanas de hostal y no encuentre nada puede llegar y decir ‘me cojo dos maderas, le pongo una chapa de uralita y ya veré qué es lo que hago’. Así surge el fenómeno del chabolismo. Madrid y Barcelona son ciudades que están recibiendo población, por un lado españoles de otras zonas que se mudan a las grandes ciudades en busca de trabajo, por otro españoles que se fueron fuera y han regresado a España pero no a sus ciudades de origen y gente de fuera que estuvo aquí pero que con la crisis se fue a sus países de origen y ahora están volviendo. Y también profesionales extranjeros con altos sueldos que se han cansado del frío de Londres o Berlín y se están mudando a Madrid o Barcelona gracias al teletrabajo. Entonces, si piensas que no va a haber más gente y de repente te das cuenta de que te faltan viviendas y las que quedan son muy caras, puede darse el caso de que la gente, desesperada, comience a construirse su casa o se va fuera de la ciudad.

¿Cuánto daño ha hecho Airbnb?
Airbnb influye en el precio del alquiler en determinadas calles de determinadas ciudades. En Malasaña o Lavapiés sí, pero fuera de la M-30, no influye en ninguno de los distritos porque no hay demanda turística. Influye donde los turistas quieren vivir cuando vienen, pero igual que los españoles que se van fuera y cogen Airbnb. Muchos de los que culpabilizan a Airbnb, lo más probable es que cuando se vayan a París cojan un Airbnb y quieran estar en el centro. Tenemos que ir a la raíz de lo que ha ocurrido: inversores que compraron viviendas, las reformaron y las pusieron en Airbnb. Los diez primeros que lo hicieron, hicieron mucho dinero. Ahora hay cien y la competencia es muy fuerte. Cada vez son más los propietarios de alquiler vacacional que no lo gestionan ellos y al final les sale más a cuenta el alquiler permanente. Empieza a haber migración de viviendas al alquiler permanente. El vacacional le funciona a quien lleva la gestión directa. Si no, no salen los números. Muchas veces se dice que hay más viviendas en Airbnb que en Idealista. Para ver si eso es cierto hemos comparado el número de viviendas que hay en Idealista en un año. Por ejemplo en Madrid en 2017 hubo 147.000 viviendas en alquiler en Idealista. En Barcelona, 97.000. Y en Airbnb hay 8.000 en Madrid y 10.000 en Barcelona, aproximadamente, porque las cifras oficiales no las tenemos. Llevo tiempo proponiendo soluciones creativas: en lugar de limitar las licencias de viviendas de alquiler vacacional, cóbrales el tripe de IBI y dáselo a la comunidad, para que el trasiego de gente y el ruido se compensen con mejoras en el edificio. 

¿Quién ha aprendido más con la crisis: el consumidor a no endeudarse o el banco a no prestar con alegría?
Lo que hemos visto en la crisis es que es mentira que el banco siempre gane. Antes de la crisis había unas 60 entidades, hoy quedan 10 o 12. Hemos visto desaparecer a todas las cajas de ahorros y bastantes bancos. Las cajas de ahorros eran muy locales, anclaban el dinero en la provincia y eso ya sea evaporado. Y no se han ido de rositas. Las cárceles están llenas de grandes directivos. Creo que la crisis nos ha dado un sector bancario mucho más sano y han aprendido a no cometer errores. Hoy en día, aunque empezamos a ver más flexibilidad, ya no prestan el 100% y estudian con detalle los perfiles. El ansia de mucha gente que quiere comprar vivienda se encuentra con la realidad de los bancos, que no les quieren dar la hipoteca. Y mucha gente está descubriendo que la cuota hipotecaria le saldría más barata que el alquiler, pero no tiene al banco que le está financiando. La gente que no está consiguiendo una hipoteca creo que se podría llegar a juntar para reclamar una banca pública que concediera hipotecas, lo cual sería muy absurdo. Regularizar el alquiler sería una opción. Madrid y Barcelona son las únicas ciudades europeas donde la gente sigue viviendo en el centro. Esto no pasa en Londres, Hamburgo, Zurick, Milán… Madrid va a dejar de ser capital de meseta, está llamada a ser capital europea. Hay mucha gente en Madrid que no ha cruzado la M30 más que para irse de vacaciones.